Loma-asunnon muuttaminen vakituiseksi asunnoksi

Ranta-alueella rakentamislain (RakL) 57 §:n mukaan rakennuksen käyttötarkoituksen muutokseen tarvittavan poikkeamisluvan myöntää kunta.

Usein oikeusvaikutteisen rantayleiskaavan tai ranta-asemakaavan alueella ei ole mahdollista muuttaa rakennuksen käyttötarkoitusta suoralla rakentamisluvalla, koska rakentamislupa voidaan käsitellä vain kaavan mukaiselle käyttötarkoitukselle. Kaavassa käyttötarkoitus voi olla esimerkiksi RA tai RA-1– loma-asuntoalue. Esimerkiksi RA -alueella olevan vapaa-ajanasuinrakennuksen käyttötarkoituksen muutos asuinrakennukseksi edellyttää ennen rakennuslupaa lainvoimaisen poikkeamisluvan. Mikäli poikkeaminen myönnetään ja se lainvoimaistuu, on hakijoiden aloitettava kustannuksellaan rantaosayleiskaavan muuttaminen vastaamaan poikkeamispäätöstä seuraavassa yleisessä kaavatarkistelussa.

Kaavasta poikkeamisen voi ajatella "määräaikaisena kaavamuutoksena". Poikkeamispäätös on voimassa kaksi vuotta, minkä aikana käyttötarkoituksen muutospäätöstä vastaava rakennuslupa on haettava. Mikäli varsinaista rakennuslupaa ei ole haettu määräajan kuluessa eikä rakennusta korjattu määräyksiä täyttäväksi, pysyy rakennus lomarakennuksena. 

Poikkeamiseen tulee olla aina hakijan ilmoittamat erityiset syyt (tontin tai alueen käyttöön liittyvä, ei henkilökohtainen syy, jollaisen kuka tahansa voi esittää), jotka on myös perusteltava. Poikkeamista ei voida hyväksyä tarkoituksenmukaisuusperusteella. Poikkeamisen on pääsääntöisesti johdettava parempaan tulokseen, kuin mihin päästäisiin säännösten mukaisella rakentamisella.

Poikkeamisen erityinen syy voi olla esimerkiksi:

• maankäytön ja/ tai RalL:n tavoitteiden edistäminen
• asuin- tai toimintaympäristön parantaminen
• asuntorakentamisen edistäminen
• asuntotuotannon kustannustehokkuuden lisääminen
• asemakaavan toteutumisen edistäminen
• alueen kokonaissuunnitelman toteutumisen edistäminen
• alueen tarkoituksenmukainen käyttö
• ympäristön turvallisuuden tai terveellisyyden edistäminen
• määräysten tai tilanteen muuttuminen asemakaavan laatimisen jälkeen
• kaupunkikuvallisten tavoitteiden edistäminen
• kaupunkikuvan eheyttäminen, parantaminen tai rikastuttaminen
• alueelle tarpeellisen palvelutason säilyttäminen tai parantaminen
• elinkeinoelämän toimintaedellytysten edistäminen
• tontin tai rakennusalan tarkoituksenmukainen rakentaminen tai käyttö
• olemassa olevan rakennuksen tarkoituksenmukainen käyttö tai hyödyntäminen
• suojelutavoitteiden edistäminen
• kulttuuri- ja luonnonolojen vaaliminen
• ympäristöhaittojen ehkäiseminen
• liikenneolojen parantaminen
• tarkoituksenmukaiset pysäköintijärjestelyt
• teknisen huollon verkoston tarpeet
• esteettömän ympäristön edistäminen
• energiatehokkuuden edistäminen
• ranta-alueella ei ole kaavaa

Poikkeamisluvan edellytyksenä on, että rakentaminen ei saa:

1. aiheuttaa haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle tai alueiden käytön muulle järjestämiselle;
2. vaikeuttaa luonnonsuojelun tavoitteiden saavuttamista;
3. vaikeuttaa rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteiden saavuttamista;
4. johtaa vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen tai muutoin aiheuttaa merkittäviä haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia.

Ranta-alueella lomarakennuksen muuttaminen vakituiseksi asunnoksi ratkaistaan pääsääntöisesti kaavoituksella. Haettaessa poikkeamislupaa, muutos ei saa vaikeuttaa alueen kaavoitusta ja rakennuspaikan on muutenkin täytettävä kunnan rakennusjärjestyksen vaatimukset. Edellytyksenä rakennuspaikan muodostumiselle on, että rakennuspaikka on aikaisemmin ollut vakituiseen asumiseen käytetty tai sen tulee tukeutua olemassa olevaan kyläasutukseen ja olemassa oleviin palveluihin. Vapaa-ajan asuinrakennuksen käyttötarkoituksen harkinnassa huomioidaan alueella olemassa oleva asuinkanta ja olemassa olevalla pysyvällä asutuksella on myönteinen vaikutus, jottei kunnan palveluntuottovelvoitteet (tieyhteys ja palo- ja pelastustoimen saavutettavuus) olennaisesti kasva. Tarvittaessa pyydetään lausunnot eri viranomaisilta.

Lisäksi huomioitavia seikkoja ovat:

1. Maanomistajien tasapuolinen kohtelu
   • muutosta edesauttaa ranta-alueilla ranta-asemakaavallinen tai oikeusvaikutteinen osayleiskaavallinen tarkastelu, joissa vakituisen asumisen mahdollisuus on selvitetty
   • muutoksen vaikutuksilla ei muodosteta hallitsematonta vakituisen asumisen rakentamista ja ranta-alueelle ei muodosteta taajama-asutusta.
2. Sijaitsee vakituisen asutuksen läheisyydessä
   • sijainniltaan tukeutuu olemassa olevaan kyläyhteisöön
   • sijainniltaan tukeutuu peruspalveluihin (koulut, terveydenhuolto, kotipalvelu jne.)
   • muutos ei saa aiheuttaa kunnalle ja asukkaalle lisäkustannuksia (yhdyskuntarakenteen hajauttaminen)
3. Kiinteistölle johtaa hyvät ja hoidetut tieyhteydet
4. Talousveden ja jäteveden järjestelyt
5. Täyttää käyttötarkoituksen muutoksesta johtuvat vakituiselle asuinrakennukselle asetetut MRL:n mukaiset tekniset vaatimukset

Rakentamislain (RakL) 42 § mukaan rakennuksen käyttötarkoituksen muutokseen tarvitaan rakentamislupa. Rakennusluvan myöntämisen edellytyksenä on, että rakennus täyttää vakituiselle asunnolle asetetut olennaiset tekniset vaatimukset. Käyttötarkoituksen muutokseen on Ympäristöministeriön (YM) asetuksella 4/2013 ja 2/2017 annettu määräyksiä energiatehokkuuden parantamisesta.

Rakentamishetkellään vapaa-ajan rakennukset ovat saaneet ja saavat merkittäviäkin vapautuksia määräyksistä verrattuna vakituisiin asuinrakennuksiin. Vaikkakin YM:n asetus 4/2013 keventää pieneltä osaltaan vapaa-ajan asunnon käyttötarkoituksen muutoksen vaatimustasoa, muutos asuinrakennukseksi vaatii merkittäviä muutostoimenpiteitä vapaa-ajan rakennuksessa.

Rakennusluvan hakemiseksi tarvitaan käyttötarkoituksen muutosta koskevien pääpiirustusten, rakenne- ja lvi-suunnitelmien laatimisen. Suunnitelmissa esitetään asetettujen vaatimusten täyttyminen ja toimenpiteet niiden täyttämiseksi. Lupaharkintaa tehdään nykymääräysten pohjalta. Tarvittaessa määräyksistä voidaan antaa kuitenkin vähäinen poikkeus (RakL 59 §), mikäli poikkeaminen ei vaaranna terveellisyyttä, turvallisuutta, terveydellisiä oloja jne. Poikkeamisella ei voida syrjäyttää asetetun määräyksen velvoitetta. 

Ohessa on karkealla tasolla selvitettynä merkittävimpiä asetettuja ja huomioon otettavia vaatimuksia, jotka ainakin ilmenevät pätevän suunnittelijan laatimista pääpiirustuksista ja tarvittavista lvi-suunnitelmista.

Kiinteistöön liittyvät:

1. Sen lisäksi, mitä rakennuspaikan soveltuvuudesta ja sijoittamisen edellytyksistä säädetään rakentamislaissa (RakL 44–46 §), rantayleiskaava-alueella uuden rakennuspaikan vähimmäiskoko on 3000 m² ja rantaviivan vähimmäispituus 60 m.
   
   1. täyttää vakituista asuinrakennuspaikkaa koskevat sijoittamisen edellytykset (RakL 44–46 §)
   2. rakennukset (myös tulevat/tarvittavat rakennukset) on voitava sijoittaa riittävälle etäisyydelle rajoista, yleisistä teistä ja naapurin maasta (rakennusjärjestys ja maankäyttöä koskeva lainsäädäntö)
2. Kiinteistölle on oltava toimiva kulkuyhteys ja rakennuspaikan tulee olla saavutettavissa pelastus- ja huoltoajoneuvoilla (RakL 45 §).
   
   1. tien riittävä leveys ja kantavuus
   2. kiinteistöllä onnistuu mm. talousjätteen ja mahdollisen jätevesijärjestelmän huoltoliikenne
   3. mahdollistaa palo- ja pelastusajoneuvojen toimimisen ja kääntämisen kiinteistöllä
   4. tien kunnossapito on järjestetty (lanaus, talviauraus)
3. Rakennuspaikalla tulee olla käytettävissä riittävä ja terveydelle sopiva talousvesi (RakL 45 §).
   
   1. selvitys oman talousvesikaivon veden riittävyydestä ja soveltuvuudesta talousvedeksi
4. Jätevesien käsittely tulee järjestää siten, että siitä ei aiheudu haittaa terveydelle tai ympäristölle ja että järjestelmä voidaan asianmukaisesti toteuttaa rakennuspaikalla (RakL 45 §)

Rakennukseen liittyvät:

1. Rakennuksen ja muutostöiden tulee täyttää rakentamiselle asetetut olennaiset tekniset vaatimukset (RakL 29 §).
2. Rakenteiden lujuus ja vakaus (RakL 31 §)
   
   • rakennesuunnitelmat
   • mm. maaperä, perustus, ulkoseinät, välipohja, yläpohja ym.
   • sovelletaan ympäristöministeriön asetusta kantavista rakenteista (477/2014)
3. Paloturvallisuus (RakL 32 §)
   • poistumisturvallisuus
   • rakenteiden kantavuus palotilanteessa
   • palon syttymisen ja leviämisen rajoittaminen
   • sammutus ja pelastustehtävien järjestelyt
   • palon ja savun kehittymisen estäminen
   • sovelletaan ympäristöministeriön asetusta rakennusten paloturvallisuudesta (848/2017)
4. Terveellisyys (RakL 33 §)
   
   • rakennuksen sisäilmasto ja ilmanvaihto
   • sovelletaan ympäristöministeriön asetusta uuden rakennuksen sisäilmastosta ja ilmanvaihdosta (1009/2017)
   • korjaus- ja muutostöissä sovelletaan soveltuvin osin YM:n asetuksia 4/2013 ja 2/2017
5. Käyttöturvallisuus (RakL 34 §)
   
   • rakenteiden ja kulkureittien turvallisuus
   • putoamissuojaus, kaiteet, portaat ym.
   • sovelletaan ympäristöministeriön asetusta rakennuksen käyttöturvallisuudesta (1007/2017)
6. Esteettömyys (RakL 35 §)
   
   • rakennuksen tulee olla käyttötarkoitus huomioon ottaen esteetön
   • sovelletaan valtioneuvoston asetusta rakennuksen esteettömyydestä (241/2017)
7. Meluntorjunta ja ääniolosuhteet (RakL 36 §)
   
   • ulkopuolinen melu (esim. liikenne, teollisuus)
   • rakennuksen teknisten järjestelmien äänitasot
   • vesi- ja viemärilaitteistot
   • ilmanvaihto
   • sovelletaan ympäristöministeriön asetusta rakennusten ääniympäristöstä (796/2017)
8. Energiatehokkuus (RakL 37 §)
   
   • rakennuksen energiatehokkuusvaatimukset
   • sovelletaan:
     • ympäristöministeriön asetusta uuden rakennuksen energiatehokkuudesta (1010/2017)
     • valtioneuvoston asetusta rakennuksissa käytettävien energiamuotojen kertoimista (788/2017)
   • korjaus- ja muutostöissä sovelletaan soveltuvin osin YM:n asetuksia 4/2013 ja 2/2017
9. Tilojen käyttötarkoituksen mukaisuus (RakL 40 §)
   
   • asuin-, majoitus- ja työtilojen tulee täyttää niille asetetut vaatimukset
   • sovelletaan ympäristöministeriön asetusta asuin-, majoitus- ja työtiloista (1008/2017)
10. Rakennuksen tekniset järjestelmät ja niiden muutostarpeet
    
    • vesi- ja viemärijärjestelmän vaatimat uudistukset
    • lämmitysjärjestelmän vaatimat muutokset
    • sähköjärjestelmän muutokset
    • valaistus; rakennus ja piha
    • vikavirtasuojaukset ja järjestelmien maadoitukset